Validar los documentos del contrato de compraventa

Cuatro bloques, reunidos normalmente por cuatro personas distintas. Título: la escritura que acredita la propiedad, más la de sucesión si el inmueble se heredó. Estado: el paquete de diagnósticos técnicos, elaborado por un profesional certificado y variable según la antigüedad y la naturaleza del inmueble. Identidad: documento oficial de cada parte nombrada. Y, en régimen de propiedad horizontal, la documentación y la situación económica de la comunidad.

Pida cada pieza como un elemento distinto, con responsable y plazo propios. Una petición global de «los documentos del vendedor» produce los fáciles y una promesa sobre el resto, y la carencia aparece la semana de la firma.

Incorpore a la vez los documentos del comprador, aunque sean menos. La identidad y, si hay condición de financiación, los datos del préstamo pertenecen al mismo expediente: repartirlos en dos sistemas es la forma segura de creer completo algo que no lo está.

Comprobando tres cosas baratas de verificar pronto y carísimas de descubrir tarde: que quien vende es quien figura en el título, que quien deba consentir lo ha hecho y que no hay un problema de capacidad en la parte vendedora.

El consentimiento es lo que más se olvida. Cuando hace falta el acuerdo del cónyuge, cuando el inmueble está en proindiviso o cuando varios herederos lo poseen tras una sucesión, una sola firma no basta, y un contrato firmado sin las demás no es un compromiso fiable.

Coteje los datos contra la documentación de identidad, no contra el anuncio. Nombres, fechas de nacimiento y domicilios del contrato deben coincidir con los documentos oficiales de cada parte; una discrepancia detectada en la notaría es un aplazamiento, no una corrección.

Porque se anexa al contrato e informa aquello a lo que el comprador consiente. El paquete existe para que conozca el estado del inmueble y los riesgos asociados antes de comprometerse; entregado después ya no puede cumplir esa función.

Qué informes se exigen depende de la antigüedad, la ubicación y la naturaleza del inmueble, así que la lista no es la misma en cada venta. Construya la lista por inmueble en lugar de copiar el expediente anterior, y haga confirmar la composición al profesional que la elabora.

Vigile las fechas de validez tanto como la presencia. Cada informe tiene su propio plazo de vigencia, y un paquete montado tres meses antes de una firma aplazada puede contener un informe caducado: eso es un fallo de control, no de papeleo.

Alguien debe aprobar cada pieza, y «recibido» no puede significar «aceptado». En ese hueco se concentra casi todo el riesgo: el paquete llegó, nadie lo abrió y la falta de un informe se descubre al anexarlo.

Dé a cada elemento un estado de aprobación explícito, con el nombre de quien aprueba y la fecha. Ese registro permite que un compañero retome el expediente y es en lo que se apoyará si más adelante un litigio pregunta qué se sabía al firmar.

Cuando una pieza se rechace, guarde el motivo junto a la pieza y no en un correo. «Informe sin firma del técnico» adjunto al requisito indica exactamente qué volver a pedir; por eso un expediente incompleto suele ser una revisión no registrada más que un documento ausente.

Adelanta el plazo real por delante de la fecha de firma. En Francia el comprador dispone de diez días de desistimiento desde el día siguiente a la notificación, y el cómputo presupone que recibió el contrato con sus anexos: un anexo incompleto abre la puerta a discutir el inicio.

Calcule hacia atrás desde la firma, no hacia delante desde el encargo. Todo documento destinado a anexarse debe estar aprobado varios días antes, lo que en la práctica significa pedir primero el elemento más lento —normalmente el paquete de diagnósticos o un documento de la comunidad— y no seguir el orden de la lista.

Después deje de recopilar. Con el expediente completo y aprobado, cierre las solicitudes e indique a cada parte que no se espera nada más, para que el plazo corra sobre un conjunto fijo y visible: la misma disciplina de reclamar solo lo que falta de verdad.