Unterlagen für den Kaufvorvertrag prüfen

Vier Gruppen, die meist von vier verschiedenen Personen zusammengetragen werden. Eigentum: die Urkunde über das Eigentum, dazu die Erbfolgeurkunde bei geerbten Objekten. Zustand: das Paket technischer Gutachten, erstellt von zertifizierten Fachleuten und je nach Alter und Art des Objekts unterschiedlich. Identität: ein amtliches Dokument für jede im Vertrag genannte Partei. Und bei Wohnungseigentum die Unterlagen und die finanzielle Lage der Gemeinschaft.

Fordern Sie jede Unterlage als eigene Position mit eigener Zuständigkeit und Frist an. Eine Sammelanfrage nach „den Unterlagen der Verkäuferseite“ liefert die einfachen Stücke und ein Versprechen für den Rest — und die Lücke zeigt sich in der Woche der Unterzeichnung.

Nehmen Sie die Positionen der Käuferseite gleich mit auf, auch wenn es weniger sind. Identität und, bei einem Finanzierungsvorbehalt, die Angaben zur Finanzierung gehören in dieselbe Akte; sie auf zwei Systeme zu verteilen ist der sichere Weg, eine Akte für vollständig zu halten, die es nicht ist.

Indem Sie drei Dinge prüfen, die früh billig und spät teuer sind: dass die verkaufende Person die im Eigentumsnachweis genannte ist, dass alle erforderlichen Zustimmungen vorliegen und dass auf Verkäuferseite keine Verfügungsbeschränkung besteht.

Die Zustimmung wird am häufigsten übersehen. Wo die Zustimmung einer Ehepartnerin nötig ist, wo Miteigentum besteht oder wo nach einer Erbfolge mehrere Erben das Objekt halten, genügt eine Unterschrift nicht — und ein ohne die übrigen unterzeichneter Vorvertrag ist keine verlässliche Bindung.

Gleichen Sie die Angaben mit den Ausweisdokumenten ab, nicht mit dem Exposé. Namen, Geburtsdaten und Anschriften im Vertrag müssen zu den amtlichen Dokumenten jeder Partei passen; eine beim Notartermin entdeckte Abweichung ist eine Verschiebung, keine Korrektur.

Weil es dem Vertrag beigefügt wird und bestimmt, worin die kaufende Seite einwilligt. Das Paket existiert, damit sie Zustand und Risiken des Objekts vor der Bindung kennt; nachgereicht kann es diesen Zweck nicht mehr erfüllen.

Welche Gutachten verlangt sind, hängt von Alter, Lage und Art des Objekts ab, die Liste ist also nicht von Verkauf zu Verkauf gleich. Erstellen Sie die Positionsliste je Objekt, statt die vorige Akte zu kopieren, und lassen Sie die Zusammensetzung von den erstellenden Fachleuten bestätigen.

Achten Sie auf Gültigkeitsdaten, nicht nur auf Vorhandensein. Einzelne Gutachten haben unterschiedliche Laufzeiten, und ein drei Monate vor einem verschobenen Termin zusammengestelltes Paket kann ein abgelaufenes Gutachten enthalten — ein Prüf-, kein Papierproblem.

Jemand muss jede Position freigeben, und „eingegangen“ darf nie „angenommen“ heißen. In dieser Lücke steckt der größte Teil des Risikos: Das Gutachtenpaket kam an, niemand öffnete es, und das fehlende Gutachten fällt beim Beifügen auf.

Geben Sie jeder Position einen ausdrücklichen Freigabestatus mit Namen der freigebenden Person und Datum. Dieser Nachweis erlaubt es einer Kollegin, die Akte zu übernehmen, und auf ihn stützen Sie sich, wenn später gefragt wird, was zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bekannt war.

Wird eine Position abgelehnt, halten Sie den Grund an der Position fest und nicht in einer E-Mail. „Gutachten ohne Unterschrift der prüfenden Person“ an der Anforderung sagt genau, was neu angefordert werden muss — deshalb entpuppt sich eine unvollständige Akte meist als nicht dokumentierte Prüfung statt als fehlendes Dokument.

Sie zieht die eigentliche Frist vor den Unterzeichnungstermin. In Frankreich hat die kaufende Seite zehn Tage Widerrufsfrist ab dem Tag nach der Zustellung, und der Lauf setzt voraus, dass sie den Vertrag mit seinen Anlagen erhalten hat — eine unvollständige Anlage lässt den Fristbeginn angreifbar werden.

Rechnen Sie vom Termin rückwärts, nicht vom Auftrag vorwärts. Jede Unterlage, die als Anlage dient, sollte mehrere Tage vorher freigegeben sein; praktisch heißt das, die langsamste Position — meist das Gutachtenpaket oder eine Unterlage der Eigentümergemeinschaft — zuerst anzufordern statt in Listenreihenfolge.

Hören Sie dann auf zu sammeln. Ist die Akte vollständig und freigegeben, schließen Sie die Anforderungen und teilen jeder Partei mit, dass nichts weiter erwartet wird, damit die Frist gegen einen festen, sichtbaren Satz von Unterlagen läuft — dieselbe Disziplin wie beim Nachfassen nur zu wirklich Offenem.