Validare i documenti del preliminare di vendita

Quattro gruppi, di solito raccolti da quattro persone diverse. Titolo: l’atto che prova la proprietà, più l’atto di successione se l’immobile è ereditato. Stato: il fascicolo delle diagnosi tecniche, redatto da un professionista certificato e variabile secondo età e natura dell’immobile. Identità: un documento ufficiale per ciascuna parte nominata. E, in condominio, i documenti e la situazione finanziaria condominiale.

Chiedete ogni pezzo come voce distinta, con un responsabile e una scadenza propri. Una richiesta complessiva dei «documenti del venditore» produce quelli facili e una promessa sul resto, e la mancanza emerge nella settimana della firma.

Aggiungete contemporaneamente le voci lato acquirente, anche se sono meno. Identità e, in presenza di una condizione di finanziamento, i dati del mutuo appartengono allo stesso fascicolo: dividerli su due sistemi è il modo sicuro per credere completo ciò che non lo è.

Controllando tre cose poco costose da verificare presto e carissime da scoprire tardi: che chi vende sia la persona indicata nel titolo, che chi deve prestare il consenso lo abbia dato e che non vi siano problemi di capacità sul lato venditore.

Il consenso è ciò che più spesso sfugge. Quando serve l’accordo del coniuge, quando l’immobile è in comproprietà o quando dopo una successione lo detengono più eredi, una sola firma non basta, e un preliminare firmato senza le altre non è un impegno affidabile.

Confrontate i dati con i documenti d’identità, non con l’annuncio. Nomi, date di nascita e indirizzi riportati nell’atto devono coincidere con i documenti ufficiali di ciascuna parte; una discordanza scoperta dal notaio è un rinvio, non una correzione.

Perché viene allegato al preliminare e definisce ciò a cui l’acquirente acconsente. Il fascicolo esiste affinché l’acquirente conosca lo stato dell’immobile e i rischi connessi prima di impegnarsi; consegnato dopo, non può più assolvere a quella funzione.

Quali relazioni servano dipende da età, ubicazione e natura dell’immobile, quindi l’elenco non è lo stesso da una vendita all’altra. Costruite l’elenco per immobile invece di copiare il fascicolo precedente, e fate confermare la composizione dal professionista che lo redige.

Sorvegliate le date di validità oltre alla presenza. Ogni relazione ha una propria durata, e un fascicolo assemblato tre mesi prima di una firma rinviata può contenere una relazione scaduta: è un difetto di controllo, non di burocrazia.

Qualcuno deve approvare ogni voce, e «ricevuto» non può significare «accettato». In quello scarto si concentra la maggior parte del rischio: il fascicolo è arrivato, nessuno lo ha aperto e l’assenza di una relazione si scopre al momento di allegarlo.

Date a ogni voce uno stato di approvazione esplicito, con il nome di chi approva e la data. Quel registro consente a un collega di riprendere la pratica ed è ciò su cui vi appoggerete se in seguito una controversia chiederà che cosa si sapeva alla firma.

Quando una voce viene respinta, tenete il motivo insieme alla voce e non in un’e-mail. «Relazione priva della firma del tecnico» allegata al requisito dice esattamente che cosa richiedere; per lo stesso motivo una pratica incompleta si rivela spesso una verifica non registrata più che un documento mancante.

Sposta la scadenza reale prima della data di firma. In Francia l’acquirente dispone di dieci giorni di ripensamento dal giorno successivo alla notifica, e il conteggio presuppone che abbia ricevuto il preliminare con i suoi allegati: un allegato incompleto apre la porta a contestare il momento di decorrenza.

Ragionate a ritroso dalla firma, non in avanti dall’incarico. Ogni documento destinato agli allegati deve essere approvato con qualche giorno di anticipo, il che in pratica significa chiedere per primo l’elemento più lento — di solito il fascicolo delle diagnosi o un documento condominiale — e non seguire l’ordine dell’elenco.

Poi smettete di raccogliere. Con il fascicolo completo e approvato, chiudete le richieste e comunicate a ciascuna parte che non serve altro, così il termine decorre su un insieme fisso e visibile: la stessa disciplina di sollecitare solo ciò che manca davvero.